전세보증금 반환보증 1 - HUG와 SGI

안녕하세요. 마콜입니다.

 

지난번 신혼이 되면서 이사를 했었었는데, 어떤 사람은 가볍게 옮기기 좋게 월세, 어떤 사람은 중기적 계획을 고려하여 전세, 어떤 사람은 아얘 매매를 하는 등 다양한 경우가 있었습니다.

 

우리 부부같은 경우는 우선 전세로 계약을 한 후 생활이나 주변 환경에 따라 계획을 조금 더 면밀히 세워가면서 변경하려 합니다만 아무래도 전세보증금 또한 적지 않고, 이후에 이사할 때 그 금액을 받아서 진행을 해야하기에 아무래도 조금 부담이 될 수밖에 없습니다.

 

또한 이후 임대인에게 유사시 상황이 생겨 경매에 올라가거나 하면 상당히 골치가 아파지는 상황이 옵니다. 이를 방지하기 위해 부동산 계약을 하면 보통 전입신고와 더불어 '확정일자' 부터 반드시 당일에 받으라는 많은 얘기가 있었습니다.

 

여기서 잠시 '확정일자' 를 확인해 보자면

 

확정일자 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미한다. 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도이다. 이는 주택임대차보호법 제3조의2에 명시되어 있는 것으로 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것이다. 확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다. 일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 이것은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법이다. ... 중략 즉, 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.(주택임대차보호법 제3조의2 제1항) 이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다. [네이버 지식백과] 확정일자 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

입니다. 요약하자면 경매 등에 우선순위가 되어 보증금을 다른 경매자 및 담보물권자보다 우선해서 보증금을 받을 수 있는 것이죠.

 

하지만 이것만으로는 불안해서 좀 더 확실히 하고 싶다! 라는 분들도 계십니다. (저 포함..)

그러한 분들을 위해 서울보증보험(SGI)과 주택도시보증공사(HUG) 에서는 '주택보증금 보증보험'을 제공해 주고 있습니다.

 

이 보험은 '전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품' 으로, 서류 작성하여 신청했을 때, 심사후 적합 판정이 되면 보험료를 내고 전세보증금 반환을 보증받는 보험 입니다.

 

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1. 서울보증보험(SGI) - 전세금보장신용보험 (주요 요약)

 

보험기간	임대차계약 기간
보험가입금액	임대차계약서상의 임차보증금(전액)

 

구분	주택
목적물	아파트, 다세대(연립), 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택
인수기준	- 선순위 설정최고액과 임차보증금 합산금액이 해당 주택 추정시가의 100% 이내 - 선순위 설정최고액이 주택 추정시가의 50% 이내 - 임자보증금이 주택 추정시가의 90% 이내
임차보증금	- 아파트 : 제한없음 - 아파트이외 주택 : 10억원 이내

구분	아파트	기타주택
개인	연 0.192%	연 0.218%

 

청약기간은 임대차계약 개시일로부터 10개월(법인은 3개월) 이내(임대차 계약기간이 1년인 경우 5개월 이내)이며, 납입할 보험료는 임대차기간 전체에 대해 산정한 금액으로 합니다.

 

(출처 : www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc)

 

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2. 주택도시보증공사(HUG) - 전세보증금반환보증 (주요 요약)

 

보증기간	보증서발급일 ~ 전세계약기간의 만료일 후 1개월
보증한도	선순위채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권. 다만, 단독(다가구)주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함

 

구분	주택
보증대상	단독-다가구, 연립-다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택 - 주거용 오피스텔은 공인중개사가 전세계약서 주용도에 주거용으로 표기해야 하며 구분등기 필수 - 다중주택, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 보증대상이 아님.
보증 신청기간	- 신규 전세계약 : 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 2분의 1이 경과 하기 전 - 갱신 전세계약 : 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 ~ 갱신 전세계약서상 전세계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전
보증금액	(보증한도 이내에서) 보증신청인이 신청한 금액

구분	아파트	기타주택
개인	연 0.128%	연 0.154%

 

(출처 : www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y)

 

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서울보증보험(SGI)와 주택도시보증공사(HUG)의 차이점은 각 보험 대상물 범위, 가입할 수 있는 주택 가격 및 기간, 보험료 및 보증료율, 보증금액과 보증한도에 대해 각각 차이가 있습니다.

 

이는 각 주택마다 상황이 달라 명확히 무엇이 더 좋다 라고 기재하기는 어려우며, 각 홈페이지에 들어가셔서 본인 환경에 접목을 해보시고 조금 더 적절한 보증을 선택하셔서 진행하시면 되겠습니다.

 

다음은 제가 가입한 HUG 가입 진행에 대해 조금 더 포스팅해보도록 하겠습니다^^